原標(biāo)題：棚改政策調(diào)整：三四線房價(jià)市場將趨于降溫

　　國務(wù)院總理李克強(qiáng)10月8日主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，部署推進(jìn)棚戶區(qū)改造工作，進(jìn)一步改善住房困難群眾居住條件。會(huì)議指出，要因地制宜調(diào)整完善棚改貨幣化安置政策，商品住房庫存不足、房價(jià)上漲壓力大的市縣要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策。對新開工棚改項(xiàng)目抓緊研究出臺(tái)金融支持政策，嚴(yán)禁借棚改之名盲目舉債和進(jìn)行其他違法違規(guī)行為。

　　此次會(huì)議傳達(dá)出兩個(gè)信號，也為后期棚改工作指明了方向。

　　信號一，棚改要體現(xiàn)居住屬性，貨幣化安置不搞“一刀切”。

　　一方面要堅(jiān)持推進(jìn)而非叫停這一民生工程，另一方面又要即時(shí)糾正地方實(shí)際工作中的一些偏差做法，比如隨意擴(kuò)大棚改范圍或者棚改成本控制不嚴(yán)等。

　　我們應(yīng)該看到，棚改貨幣化安置政策在去庫存方面取得了顯著成效，但也帶動(dòng)部分城市房價(jià)明顯上漲，而不斷增強(qiáng)的房價(jià)上漲預(yù)期又刺激了投機(jī)炒房需求，這與以棚改貨幣化安置為主的去庫存政策初衷相悖，在當(dāng)前庫存市場已發(fā)生明顯變化的背景下，棚改貨幣化安置政策有必要因地制宜作出調(diào)整和完善。

　　而此次國務(wù)院會(huì)議進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)，商品住房庫存不足、房價(jià)上漲壓力大的市縣要盡快取消貨幣化安置優(yōu)惠政策。這也給了市場一個(gè)明確預(yù)期，即貨幣化安置政策要調(diào)整收緊，但不會(huì)全面取消，商品住房庫存量較大的地方，仍可繼續(xù)推進(jìn)棚改貨幣化安置。

　　要進(jìn)一步合理界定和把握棚改的范圍和標(biāo)準(zhǔn)。既要堅(jiān)持既盡力而為、又量力而行的原則，切實(shí)評估論證財(cái)政承受能力，不搞一刀切、不層層下指標(biāo)、不盲目舉債鋪攤子，進(jìn)一步合理界定和把握棚改的標(biāo)準(zhǔn)和范圍，重點(diǎn)攻堅(jiān)改造老城區(qū)內(nèi)臟亂差的棚戶區(qū)和國有工礦、林區(qū)、墾區(qū)棚戶區(qū)。

　　信號二，加大棚改金融支持力度，提供低成本資金來源。

　　此次會(huì)議要求要加大財(cái)政和金融支持力度，但考慮到金融風(fēng)險(xiǎn)問題，各地需根據(jù)自身財(cái)力來制定棚改任務(wù)，嚴(yán)禁借棚改之名盲目舉債。要樹立精打細(xì)算理念，嚴(yán)格依法依規(guī)辦事，嚴(yán)禁大手大腳花錢，嚴(yán)禁違規(guī)支出，確保按合同約定及時(shí)償還棚改貸款，努力實(shí)現(xiàn)市域范圍內(nèi)棚改資金總體平衡。此次會(huì)議在部署下一步棚改工作時(shí)，所提到的三點(diǎn)要求中，出現(xiàn)了三個(gè)“嚴(yán)格”，也讓規(guī)范棚改項(xiàng)目和資金管理，被認(rèn)為是下一步相關(guān)工作的重點(diǎn)。

　　其中，又以涉及項(xiàng)目資金管理的“嚴(yán)格評估財(cái)政承受能力，科學(xué)確定2019年度棚改任務(wù)。保持中央財(cái)政資金補(bǔ)助水平不降低，有序加大地方政府棚改專項(xiàng)債券發(fā)行力度”的相關(guān)表述，最為引人關(guān)注。顯然，相對于此前更多利用政策性金融為棚改項(xiàng)目提供貸款支持的模式，棚改債作為地方政府債券，其發(fā)行利率一般在3%左右，能有效降低棚改資金成本。同時(shí)，這一模式進(jìn)入國家預(yù)算編制體系，在審批發(fā)行、項(xiàng)目選擇和資金利用的各個(gè)環(huán)節(jié)都可以更加透明、更易監(jiān)督，可以有效避免棚改預(yù)算外融資，提升資金使用效率。

　　那么此次棚改政策的調(diào)整和完善會(huì)帶來什么影響呢?

　　首先，關(guān)于房價(jià)，尤其是三四線城市房價(jià)的影響。本輪房地產(chǎn)調(diào)控已歷時(shí)近兩年，重點(diǎn)目標(biāo)鎖定在一線城市和重點(diǎn)二線城市，而三四線城市房地產(chǎn)市場則持續(xù)處于價(jià)升量增的高位運(yùn)行狀態(tài)，其中棚改貨幣化安置比例不斷上升是主要的推動(dòng)力量。本次政策調(diào)整將在一定程度上起到“釜底抽薪”的作用，未來三四線房地產(chǎn)市場趨于降溫，不排除部分城市出現(xiàn)房價(jià)回調(diào)的可能。

　　然而，三四線城市需求并非完全來自棚改貨幣化，未來三四線城市房地產(chǎn)熱度的走勢可能出現(xiàn)分化，對于棚改貨幣化依賴度高的地區(qū)，樓市可能會(huì)出現(xiàn)明顯的降溫，對于本地自身需求和周邊城市需求帶動(dòng)的地區(qū)，房價(jià)和成交量在短期可能保持穩(wěn)定，不容易大起大落。

　　其次，棚改貨幣化與地方政府隱性債務(wù)。棚改貸款不直接增加地方政府債務(wù)，但會(huì)增加地方政府隱性債務(wù)，截至2018年5月，PSL余額超過3.12萬億元，由此帶來的地方政府隱性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不可忽視。防范化解地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是當(dāng)前階段結(jié)構(gòu)性去杠桿重要目標(biāo)之一，從“化解存量，控制增量”的角度來講，棚改貨幣化的比例有必要適度降低，同時(shí)有序推進(jìn)棚改專項(xiàng)債。未來隨著棚改貨幣化安置比例的下降和專項(xiàng)債的替代作用顯現(xiàn)，地方政府隱性債務(wù)增量將得到遏制，地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)將得到一定程度化解。不過，由于棚改貸款的規(guī)模過大，短時(shí)間無法完全形成替代。

　　最后，債市方面，棚改貨幣化安置政策調(diào)整將推動(dòng)“棚改專項(xiàng)債券”發(fā)行規(guī)模較快增長。未來伴隨新增PSL規(guī)模的放緩，地方政府發(fā)行的“棚改專項(xiàng)債券”將更大程度地承擔(dān)起棚戶區(qū)改造的融資功能。同時(shí)，與普遍3到5年的PSL貸款相比，“棚改專項(xiàng)債券”期限原則上不超過15年，而且可根據(jù)實(shí)際適當(dāng)延長，有利于保持債券期限與項(xiàng)目實(shí)施周期的一致性，控制期限錯(cuò)配等風(fēng)險(xiǎn)。