田芳昕作

　　核心提示 物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費。

　　在很多大中城市，有些業(yè)主買房后并未居住，房子成了空置房。但有個揮之不去的疑問總是縈繞在他們心頭，“為什么沒有住進去，也要交物業(yè)費?”“我沒住就沒享受物業(yè)服務(wù),這也需要交物業(yè)費?”

　　那么，空置房要不要交物業(yè)費呢?

　　【典型案例】

　　2015年5月，楊某在湖南省平江縣某小區(qū)購買了一套住宅并辦理了收房手續(xù)。同年，楊某與物業(yè)公司簽訂了物業(yè)服務(wù)協(xié)議。此后，由于楊某一直未交納物業(yè)費，物業(yè)公司多次致電催交，但楊某以未真正入住為由拒不交納。

　　2020年9月，物業(yè)公司將楊某起訴至平江縣人民法院，請求法院判決楊某支付物業(yè)費，并承擔近千元的違約金。

　　庭審中，楊某辯稱，其房屋在交付后一直處于閑置狀態(tài)，既未對房屋進行裝修，也未居住或使用，根本未享受過物業(yè)公司提供的任何服務(wù)，所以不應(yīng)支付物業(yè)費和違約金。而物業(yè)公司堅稱，雖然楊某的房屋處于閑置狀態(tài)，但物業(yè)公司仍為其房屋的安全、公共設(shè)施的維護、小區(qū)的整體綠化和保潔提供了服務(wù)，故楊某理應(yīng)交納物業(yè)費，并承擔違約金。

　　法院經(jīng)審理后認為，楊某作為業(yè)主，物業(yè)公司依據(jù)雙方簽訂的物業(yè)服務(wù)合同為楊某提供物業(yè)服務(wù)，因此，當事人之間系物業(yè)服務(wù)合同糾紛，楊某應(yīng)按物業(yè)服務(wù)合同及相關(guān)規(guī)定向物業(yè)公司交納物業(yè)費。楊某辯稱辦理入住手續(xù)后未實際居住，未享受過物業(yè)公司提供的任何服務(wù)，所以不應(yīng)支付物業(yè)費和違約金的主張，法院不予采納，遂判決楊某支付2015年至2019年12月31日期間的物業(yè)費。

　　【律師說法】

　　陜西學高律師事務(wù)所律師 南新建

　　南新建認為：“交納物業(yè)費是業(yè)主應(yīng)承擔的一項基本合同義務(wù)。”他進一步解釋說，物業(yè)服務(wù)具有公眾性，它的價值在于滿足公共性服務(wù)的同時，達到對整個居住環(huán)境品質(zhì)的提升，最終體現(xiàn)在對業(yè)主個體的服務(wù)價值。物業(yè)管理費的構(gòu)成包括保潔費、保安費、綠化費等，大部分是為全體業(yè)主公共部分的管理、共用設(shè)備設(shè)施維護費用，并非針對專門某個業(yè)主的服務(wù)。雖然業(yè)主的房屋空置，但小區(qū)衛(wèi)生仍需天天清潔打掃，公共秩序必須時時巡查維護，所有設(shè)施設(shè)備如電梯、消防、公共照明等費用也要一分不少地支出。因此，《中華人民共和國民法典》第944條第1款規(guī)定：“業(yè)主應(yīng)當按照約定向物業(yè)服務(wù)人支付物業(yè)費。物業(yè)服務(wù)人已經(jīng)按照約定和有關(guān)規(guī)定提供服務(wù)的，業(yè)主不得以未接受或者無需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為由拒絕支付物業(yè)費。”從這個規(guī)定當中我們可以看出，即使業(yè)主沒有享受到物業(yè)的服務(wù)，依舊是需要交納物業(yè)費的。對于物業(yè)公司來說，服務(wù)的是整個小區(qū)，雖然業(yè)主個人沒有享受到物業(yè)的服務(wù)，但業(yè)主的房屋的的確確享受到物業(yè)的服務(wù)了。退一步講，如果空置房的業(yè)主都不交納物業(yè)費的話，對于那些空置率較高的小區(qū)來說，物業(yè)公司無疑會面臨虧損的局面，而且對于那些居住在小區(qū)當中已經(jīng)交納物業(yè)費的業(yè)主來說，也是不公平的。

　　南新建話鋒一轉(zhuǎn)說，雖然空置房要交納物業(yè)費是無可辯駁的事實，但對于居住在小區(qū)沒有交納物業(yè)費的業(yè)主來說，物業(yè)公司也不應(yīng)該以斷水斷電來威脅業(yè)主交納物業(yè)費?！吨腥A人民共和國民法典》第944條第3款明確規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業(yè)費。”對于拒不交納物業(yè)費的業(yè)主，物業(yè)公司應(yīng)當以合理合法的途徑維權(quán)?！吨腥A人民共和國民法典》第944條第2款規(guī)定：“業(yè)主違反約定逾期不支付物業(yè)費的，物業(yè)服務(wù)人可以催告其在合理期限內(nèi)支付;合理期限屆滿仍不支付的，物業(yè)服務(wù)人可以提起訴訟或者申請仲裁。”根據(jù)該條的規(guī)定，物業(yè)公司首先應(yīng)當在提供保質(zhì)保量的管理和服務(wù)的前提下，再催告應(yīng)當交納而沒有交納物業(yè)費的業(yè)主，而且必須給業(yè)主留有寬限期。如仍不交納的，才可以向房屋所在地人民法院提起訴訟，或者根據(jù)雙方簽訂的仲裁協(xié)議約定向有管轄權(quán)的仲裁機構(gòu)提起仲裁，請求人民法院判決或仲裁機構(gòu)裁決業(yè)主支付拖欠的物業(yè)費，并承擔違約金。

　　實事求是地說，空置房屋確確實實給物業(yè)的服務(wù)減少了一定的工作量，作為物業(yè)公司給空置房業(yè)主減免物業(yè)費既和諧了雙方關(guān)系，又體現(xiàn)企業(yè)人性化服務(wù)，是一種應(yīng)當褒獎的行為，并且有些地區(qū)已寫入規(guī)范性文件。如2020年11月出臺的《西安市物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》中規(guī)定：“業(yè)主暫不使用或使用后因自身原因空置1個月以上的房屋、自有或者租賃車位，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)登記確認后，其空置期間的物業(yè)服務(wù)費、停車服務(wù)費按物業(yè)服務(wù)合同約定收費標準的70%交納。”(記者 成全勃)