01 再次明示物業服務費構成 讓業主知道錢用在哪里

　　02 前期物業須執行政府指導價 想提高收費就要支持成立業主大會

　　03 明確了酬金制收費方式 為酬金制推廣提供支撐

　　04 明確停車服務費成本核算方法 亂收費將被遏制

　　05 對節假日探親停車收費實行優惠 對為業主提供服務的臨停車輛免費

　　06 未交付的房屋和停車位應由建設單位交物業費和停車服務費

　　07 自備供暖小區在采暖期結束后要向全體業主公布收支情況

　　08 小區物業的承接查驗報告要公示 有利于減少建設單位遺留問題

　　09 物業服務費、停車服務費等公示時間不得少于一個月

　　10 “只收費不服務、少服務多收費”嚴肅查處并納入失信企業名單

　　近日，省發改委、住建廳、市場監督管理局聯合發布通告，就《陜西省物業服務收費管理辦法》(征求意見稿)向社會各界征集意見。華商報記者邀請西北政法大學法研中心研究員、西安市大明宮街道辦和北關街道辦物業管理專家顧問何志恒，陜西省業主互助群群主、心晴雅苑業委會主任周洪斌等本地業內專家對該征求意見稿進行了深度分析。

　　在專家看來，這個征求意見稿有很多亮點，有助于解決物業管理長期以來的一些問題，彰顯了政府對物業服務市場的監管決心和監督力度，非常符合我省物業治理的現實需要。

　　10大亮點

　　01 再次明示了物業服務費的構成

　　讓業主知道錢用在哪里和應該用在哪里

　　“物業服務費是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，在物業管理區域內提供房屋、配套設施設備及相關場地進行日常管理、維護保養、綠化養護、衛生保潔、秩序維護及安全防范等具有公共性和普遍性的服務向業主收取的費用。”

　　分析：長期以來，業主只知道要交物業服務費，但物業服務費到底是用來干什么的，包括哪些內容并不是很清楚。

　　征求意見稿對物業服務費的構成進行了明確規定。這樣一是可以使業主們更清楚自己所交的物業服務費到底用在了哪里，二是便于業主監督。

　　02 前期物業須執行政府指導價

　　想提高收費標準就要支持成立業主大會

　　“普通住宅小區(多層、高層)前期物業、保障性住房、房改房、老舊住宅的物業服務費和停車服務費實行政府指導價。成立業主大會的普通住宅小區(多層、高層)、別墅、洋房及商業寫字樓、商鋪等非住宅物業的物業服務費、停車服務費實行市場調節價。其他服務費實行市場調節價。”

　　分析：按照這樣的規定，前期物業服務企業如果覺得自己虧了，想要提高收費標準，首先就得支持業主們依法成立業主大會。成立了業主大會、選舉產生了業委會，才有實行市場調節價的條件。這對促進業主大會的成立來說，無疑是個好消息。

　　案例：灞橋區某小區業主李先生、王先生反映：小區物業公司私自漲物業費，從0.44元漲到0.63元，業主不同意就限水限電。

　　03 明確了酬金制收費方式

　　為酬金制的推廣提供了支撐

　　“包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，物業服務企業依照合同約定事項提供服務，盈虧均由物業服務企業享有或者承擔。物業服務費由物業服務成本、法定稅費和企業利潤構成。酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業服務企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔。物業服務費由物業服務支出和企業酬金構成。”

　　分析：征求意見稿明確了業主或業主大會與物業服務企業可采取包干制或酬金制計費方式約定物業服務費用。當前最為常見的包干制，在這種模式下，物業服務企業節省了的成本就是自己的營利，所以經常會出現該修的不修，破損到一定程度了再去申請使用大修基金的情況。導致新住宅小區很快就會折舊，無形中縮短了房屋的壽命，導致業主們資產縮水。而酬金制模式下，物業服務企業的收入是一定的，刻意節省也不會成為其企業利潤，反而該做的工作不做很容易受到全體業主和業委會的監督和制約。征求意見稿對酬金制模式進行明確規定，對已成立業主大會的小區選擇更合理的物業管理模式提供了支撐和具體的收費辦法，這對酬金制模式的推廣以及進一步促進業主自治會起到更積極的作用。

　　案例：2017年6月28日，西安市心晴雅苑小區在對物業選聘之后，開始實行酬金制物業管理模式。按照物業服務合同，業主繳納的物業費存在業委會和物業公司共管賬戶，物業公司每年提前申報下一年度的物業費使用方案，實際支出按每月決算表由業委會審核后支出，并定期在小區公示。業委會對物業公司按物業費實際收費額的6%-12%計提管理費，物業費其余費用全部投入小區物業管理服務。小區里的設施設備維修費用是多少，哪些部位進行了修繕等，業主一目了然。實行酬金制物業管理模式后，僅2018年就拿到了50多萬元共有收益。歷年累計已經花了100多萬元用在小區的維修和建設上，讓一個老小區煥發了勃勃生機。

　　04 明確了停車服務費成本核算方法

　　亂收費將被遏制

　　“停車服務費是指物業服務企業接受業主的委托，按照停放服務合同約定，在物業管理區域內對指定場地(所)停放的交通工具進行管理、提供服務所收取的費用。”“停車服務費成本由交通工具停放服務設施設備日常運行能耗、保養維護費、檢驗檢測費、職工薪酬、清潔衛生費、秩序維護費、管理費分攤以及經業主同意的其他費用組成。與物業服務費成本相重疊的部分應獨立核算，按比例分擔，不得重復計算。”

　　分析：征求意見稿規定了物業服務企業收取停車服務費必須要有合同約定，解決了過去物業企業只收費不負責，把停車場地占用費按服務費收取的普遍現象;以及收費時說是服務費，出了事說是停車費，對停車人造成的損失推諉扯皮不負責的問題。

　　此外，征求意見稿還明確了停車服務費成本核算方法。目前我省有些小區物業企業全年收取的停車服務費高達數百萬，有些小區停車服務費甚至高于物業服務費，而停車服務成本很低，利潤高達80%以上，堪稱暴利，不符合市場經濟規律。

　　案例：高新區某小區業主反映：物業公司對業主臨停按每小時3元不封頂的方法收費，如此算來一天的停車費就是72元，在小區地下車庫放一個月就要交高達2160元，業主們為此只好進行集體維權。

　　05 對節假日探親停車收費實行優惠

　　對為業主提供服務的臨停車輛免費

　　“鼓勵對物業管理區域內短時、節假日探親停車服務費實行優惠。對臨時車輛停放服務費限定單日收費最高上限。物業服務企業在收到業主告知后，不得限制或妨礙業主在自有或租賃的空置車位上免費停放未備案的車輛。”

　　“下列車輛臨時進入物業管理區域內停放的，不得收取費用：(一)臨時停放30分鐘之內的車輛;(二)軍隊、武警、公安、消防、搶險、救護、環衛等特種車輛執行公務的;(三)殘疾人車輛(僅限小區地面無障礙車位停放的殘疾人駕駛車輛);(四)經物業服務企業登記為業主維修、安裝、搬家、配送貨物等服務臨時停放的車輛。”

　　分析：對短時、節假日探親停車實行優惠的規定，體現了中華民族關愛老人、關愛家人的優良傳統，在收費方面區別對待合法、合理、合情;而除了對執行公務的特種車輛停車實行免費外，還規定對為業主提供服務的臨停等車輛也要免費，則體現了小區大家園的人性化關懷和溫暖。

　　案例：西安城東某小區住戶向華商報反映：兒女開車回到父母家不敢住，因為一個晚上就要收幾十塊錢停車費。

　　06 未交付的房屋和停車位應由建設單位交物業費和停車服務費

　　“納入物業管理范圍已竣工但尚未出售，或因建設單位原因未按時交付給物業買受人的商品房，物業服務費由建設單位全額交納。”

　　“納入物業管理范圍已竣工但尚未出售，或因建設單位原因未按時交付給物業買受人的車位，停車服務費由建設單位全額交納。”

　　分析：征求意見稿明確了建設單位也要交物業服務費、停車服務費的情況。目前普遍存在建設單位對自己未交付的房屋和停車位不交費的情況，這會導致物業服務費整體收費率的下降，以及物業服務品質的下降，從而影響全體業主的利益。

　　07 自備供暖小區在采暖期結束后要向全體業主公布收支情況

　　“自備供暖(冷)的小區，其采暖(冷)費由物業服務企業或供暖(冷)單位提出收費方案(政府對供暖(冷)補貼的，補貼方案應包括在收費方案內)，須經業主大會或者專有部分占建筑物總面積二分之一以上且占總人數二分之一以上的業主同意后據實征收。采暖(冷)期結束后，須向全體業主公布收支情況。”

　　分析：征求意見稿明確了自備供暖小區也要向全體業主公布收支情況，讓業主明明白白消費。

　　08 小區物業的承接查驗報告要公示

　　有利于減少建設單位遺留問題

　　“物業服務企業須在物業管理區域內顯著位置公示承接本小區物業的承接查驗報告，以及共用部位、共用設施設備分布圖，便于業主查詢。”

　　分析：這一規定可以解決過去許多小樓盤、小物業企業未進行承接查驗而接手物業服務并向業主收取物業服務費，造成許多建設單位工程遺留問題得不到及時解決。

　　案例：業主田女士反映：東三環某小區交房兩年，沒有天然氣、沒有暖氣，用的是臨電，經常無故停電，物業不解決問題，還老是不接電話。

　　09 物業服務費、停車服務費、歸屬業主收益每年第一季度要公示

　　“物業服務企業要在每年第一季度將上一年度物業服務合同履行情況、物業服務費和停車服務費收入及成本費用(構成)支出明細、歸屬業主收益等情況在物業管理區域內顯著位置予以公示，公示時間不得少于一個月。業主可以查詢所有歸屬全體業主收益的相關財務資料，物業服務企業應提供便利。”

　　分析：過去是要求及時公示，沒有現在規定得這么明確。征求意見稿對依法需要公示的內容、時間等做了具體規定，解決了過去條例有規定但不實施問題。

　　案例：鳳城八路某小區業主反映：物業公司夸大支出、隱藏收入，收支明細截然相反，還有好多收入沒有公示。

　　10 對“只收費不服務、少服務多收費”等嚴肅查處并納入失信企業名單

　　“各地發展改革部門、物業行政主管部門、市場監督管理部門要加強物業服務收費監督管理工作。建立守信聯合激勵和失信聯合懲戒機制，加強物業服務行業誠信管理。對超過政府指導價標準收費、不實行明碼標價，利用優勢地位強制服務、強制收費，或只收費不服務、少服務多收費，在標價之外收取未予標明的費用等違法違規收費行為，依據有關法律、法規及規定嚴肅查處，并納入失信企業名單，給予相應懲戒，并告知小區業主。”

　　分析：征求意見稿提出了物業服務企業的信用信息問題，規定要把物業服務企業違法違規收費行為及有關懲戒情況要告知小區業主，解決了過去信息不公開問題。

　　6點建議

　　專家表示，結合現實情況，建議對這個收費辦法的征求意見稿再做六點修改。

　　建議1

　　對小區共有收益，可規定由政府部門委托審計事務所審計

　　盡管《西安市物業管理條例》第七十八條規定，應公示共用部位和共用設施設備經營收益情況，但實際上很多小區并未公示，或者雖然公示了卻并不是真實情況。建議可以借鑒外地經驗，對小區共有收益及公示的情況，由政府部門委托審計事務所進行審計。

　　建議2

　　鼓勵業主大會委托第三方專業機構對物業服務標準和費用進行測算

　　建議總則增加一條：鼓勵業主大會、業主委員會、物業服務企業，委托第三方專業機構每1至3年對小區物業服務標準和費用測算一次。

　　建議3

　　明確“共有收益”可用于保修期滿后的維修和更新、改造

　　建議對第八條進行修改，將“應當通過專項維修資金予以列支”修改為：“應當通過專項維修資金或共有收益予以列支”。雖然共有收益主要應用于補充大修基金，但實際上要補充到大修基金比較麻煩，用于共用部位和設施設備保修期滿后的維修和更新、改造比較合適。而動用共有收益，通過業主大會決議就可以動用，這比申請動用大修基金相對更容易一些。

　　建議4

　　業主用的水電由業主承擔費用，物業用的水電由物業承擔費用

　　建議把第八條規定的關于物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分所列的第六點“辦公費用”后加幾個字：“包括辦公水電費”;建議對第十條中規定的“物業管理區域內照明、景觀、安防等歸屬業主共有公共配套設施設備的用水、用電費用及電梯年檢費計入物業服務費成本，不得單獨收取”進行修改。

　　何志恒認為，建議對這兩處進行修改的想法是，屬于全體業主使用的水電應由全體業主承擔，是物業服務企業用的水電應由物業服務企業承擔。公攤水電費費用很大，不應計入物業服務費，應單獨計量、單獨列支、定期核算，每年公示核算結果，多余部分留作下年支出，不足部分下年由業主補足。

　　建議5

　　裝修押金不能取消，但應規定及時退還給業主

　　第二十二條規定：“業主對房屋進行裝修時，可以自行或者委托物業服務企業清運裝修垃圾。委托物業服務企業清運裝修垃圾的收費標準由雙方自行約定，物業服務企業不得收取裝修押金等其他費用。因裝修造成共用部位、共用設施設備等損壞的，恢復、維修費用按實際發生額，由業主或裝修單位承擔，并承擔相關責任。”

　　何志恒認為，裝修押金不能取消，因為押金不是只針對裝修垃圾，現實中存在著裝修改變房屋結構及防水處理等。當然對裝修押金，應該有及時退還給業主的規定。現在經常存在兩種情況：一是物業不退裝修押金，引發業主大量投訴;二是把裝修押金頂了物業服務費，這樣做等于預收大量資金并不合理。

　　建議6

　　對共有收益不公示或不如實公示應明確處罰辦法

　　周洪斌認為，小區共有收益是很大的一筆收入，規定共有收益要公示是亮點，但對于物業服務企業不公示共有收益以及不如實公示該怎么處罰卻沒提，違規使用共有收益怎么辦也沒說，建議對這些內容進一步明確。 華商報記者 馬虎振