焦點4問

　　1.為何限定二環外?

　　主力庫存在三環以外區域

　　保留二環內限購

　　有疏解四大主城區人口考量

　　2.房價會否波動?

　　由此帶來的購房小高潮結束后

　　樓市將歸于平靜

　　房價大幅度上漲可能性不大

　　3.政策意義何在?

　　有效降低購房門檻

　　對部分有能力、沒資質的人是重大利好

　　4.還有哪些利好?

　　全面推行『帶押過戶』

　　加大剛性和改善性住房供給

　　新建商品房『交房即交證』

　　自2017年西安市出臺限購政策以來，歷經幾番調整，9月19日，西安房產政策迎來重大變動：西安市二環以外區域取消限購。

　　這一政策為何是二環以外?調整將會帶來怎樣的影響?

　　新政

　　取消限購范圍是二環以外區域

　　9月19日下午，西安市住房和城鄉建設局發布消息稱，近日西安市住建局組織召開促進房地產市場平穩健康發展工作會議，通報了西安市1-8月份房地產市場運行情況，就下一步工作進行了研究部署。

　　會議提出：

　　一是進一步優化調整限購范圍，西安市二環以外區域取消限購。

　　二是全面推行“帶押過戶”，落實好換購住房退稅優惠政策。

　　三是加大剛性和改善性住房供給，做好價格監測指導，確保房地產市場供需平衡、結構合理、價格平穩。

　　四是嚴格執行房地產銷售信息公開制度，切實維護購房群眾合法權益。

　　五是實施分階段辦理施工許可和聯合驗收，全面推行新建商品房“交房即交證”。

　　六是完善房地產企業誠信評價機制，促進企業依法誠信經營。

　　原因

　　為何是二環以外取消限購?疏解中心城區人口

　　對于此次西安市限購政策的調整與優化，華商報記者聯系到一位房地產經紀資深從業者楊先生。

　　他表示，這次限購范圍放寬，西安市二環以外區域取消限購，是基于房地產市場低迷做出的政策性調整。

　　“此次選擇將二環外解除限購，客觀原因是二環內基本沒有新建商品房，但還存在西安疏解中心城區人口，緩解中心城區生活配套與公共服務壓力的考量。”楊先生介紹，作為國民經濟支柱行業，房地產行業的地位不容小覷。受經濟環境、疫情沖擊等影響，近幾年西安房地產市場整體處于下行態勢。為了促進房地產市場平穩健康發展，政府也在宏觀層面不斷調整限購政策，比如去年施行的“以租換購”，即住房被納入保障性租賃住房管理并正式簽訂租賃合同后，出租人家庭可在限購區域獲得新增購買一套住房的資格。

　　影響

　　房價大幅度上漲?可能性不大

　　“金融層面也在為房地產市場發展提供助力，受之前降息政策的影響，近期西安的房產銷售情況有了一定的好轉。”楊先生表示，此次取消限購，對于一部分有能力、沒資質的人來說，是重大利好。“徘徊于限購區邊緣的人，將抓住這個時機盡快入手。但從長遠來看，影響大多數消費者購房決策的并不是限購，而是房價與房貸的壓力。因此在這次限購放寬導致的購房小高潮結束后，西安的房地產市場將再次歸于平靜，房價大幅度上漲的可能性不大。”

　　意義

　　能夠有效降低購房門檻

　　取消限購有何意義?對此，西安交通大學公共政策與管理學院教授、房地產研究所所長楊東朗表示，此舉能夠有效降低購房門檻，讓此前受限的人群擁有更多選擇，幫助剛需類和改善類購房者在城市核心區購買自住房。“此前西安市實行限購政策，是為了限制炒房、避免房價增速過快。當前房源充足，優化限購政策能夠促進房地產市場平穩健康發展。”

　　回顧

　　此前外地戶口在限購區最多買一套

　　最讓老百姓關心的，莫過于首條重磅變化：西安市二環以外區域取消限購。

　　此次政策調整以前，西安市限購區域包括：新城區、碑林區、蓮湖區、雁塔區、灞橋區、未央區、長安區、西咸新區灃東新城(不含上林街道)、高新區(不含托管的非限購區域)、經開區、曲江新區、浐灞生態區、航天基地、國際港務區。

　　對于西安本市戶籍家庭來說，若家庭成員名下無住房，限購區域內可以買2套住房;西安本市二孩及以上居民家庭落戶滿3年，可購買第3套住房;家庭成員名下有2套及以上住房，可“以租換購”在限購區買第3套房。

　　新落戶家庭在住房限購區域無住房，落戶西安后可在住房限購區域購買首套二手住房。落戶滿1年可購買首套新建商品房，落戶滿3年可購買第二套住房(新建商品房或二手房)。

　　對于外地戶口的家庭來說，持有西安市《居住證》，且在購房之日前2年在西安連續繳納社會保險或個人所得稅，或已連續繳納5年及以上社保或個稅，可購買1套新房。在住房限購區域無住房的非西安市戶籍居民家庭，持有西安市《居住證》，且在購房之日前6個月在西安市連續繳納社會保險或個人所得稅的，可購買1套二手住房。

　　西安戶籍的夫妻離異，離異前家庭在限購區域擁有2套以上住房，離異后1年內任何一方均不得在限購區域買房。

　　此次取消限購是否意味著以上的限制都會取消，還需等待具體細則。

　　>>預測

　　西安周邊區域會降價?

　　●對新房市場來說：

　　限購取消，勢必會釋放購房需求，之前受限于購房資格的購房人群，將會回流到西安二環以外的主城，拉動購買力，新房市場將迎來一輪回暖。

　　●對二手房市場來說：

　　掛牌量一定會短期暴漲，庫存壓力增加，如若無人接盤，二手房將會陷入兩難境地。

　　●對購房者來說：

　　無論是剛需還是改善人群，目前均是上車非常好的時機，不要錯過這個節點，畢竟現在新房、二手房任你挑，價格筍，利率低，首付少。

　　●對投資客和炒房者：

　　取消限購政策后，雖然投資客和炒房者將有更多機會購房，然而目前房價漲幅空間已經很小，加上之前可能已經擁有了較多的房產，因此取消限購政策后提醒投資炒房者此時盡量先不要入手，可觀望一段時間再做決定。

　　●對于房價變化來說：

　　大膽推測一下，西安的房價不會大幅上漲，會持續穩定。至少從目前的情況來看，西安房價已不存在大漲的機會，但主城區很多樓盤推出的優惠政策會立即取消。

　　●對于西安周邊區域來說

　　按照當前的情況，西安解除限購之后，原來的非限購區域會有“痛感”。目前非限購板塊主要是在吃政策紅利，比較典型的是西咸(除過灃東)、鄠邑、周至、臨潼等區域。新政實施后，灃西、涇河、秦漢等周邊區域的樓盤，可能會加大購房優惠力度，打折賣房，以各種優惠的形式“降價”。這里面痛感最強烈的可能是西咸，因為西咸是西安的供地大戶，占了每年成交量的四成，一旦主城限購放松，部分會出現短期滯銷，但隨著主城好轉，西咸也會快速調整價格，好轉起來。 綜合

　　>>鏈接

　　國內超10市近期取消限購

　　就在9月19日，武漢市六部門發布通知，宣布從即日起取消二環線以內住房限購政策。同日，無錫市發布《關于促進無錫市房地產市場平穩健康發展若干政策措施的通知》，提到全市域取消限購政策。

　　9月7日，大連發布《關于進一步促進我市房屋消費的通知》。其中提到，自發文之日起，原政策中大連市中山區、西崗區、沙河口區購買商品住房的限購政策解除，居民家庭在大連市購買商品住房的，不再受住房總套數限制。

　　9月4日，沈陽也發布樓市新政，沈陽市將取消限制性購售政策，取消二環內限購政策，取消住房銷售限制年限規定，滿足居民購房需求。

　　近期取消限購政策的城市已經12座，包括大連、蘭州、濟南、青島、鄭州、沈陽、廊坊、佛山、東莞、嘉興、南京、福州等地。

　　>>重點

　　全面推行“帶押過戶”

　　新建商品房“交房即交證”

　　西安市住建局此次會議中還提到兩個重點內容，一是全面推行新建商品房“交房即交證”，二是全面推行“帶押過戶”。

　　今年6月25日，西安市住建局、西安市自然規劃局等部門就曾印發《關于推行存量房(二手房)“帶押過戶”的通知》，推動“帶押過戶”政策在陜落地實施，切實提升便利化服務水平。據悉，“帶押過戶”政策可間接實現存量房貸利率的下調，還可有效盤活二手房市場，提升交易效率，間接提高剛需剛改客群的一手房市場交易活躍度，帶動擴大消費。

　　9月1日，省住建廳等四部門聯合印發《關于在全省推行不動產“帶押過戶”改革工作的通知》，對我省全面推行不動產“帶押過戶”改革作出安排，進一步提升便利化服務水平，降低制度性交易成本，為群眾和企業提供更順暢、更便捷、更高效的不動產登記服務。

　　據悉，西安、寶雞、銅川、漢中、安康等市已開展此項業務辦理，截至8月底，陜西省共辦理“帶押過戶”62件，交易總額達9015萬元，累計節約交易成本360.6萬元，成本下降率達80%。 本版稿件除署名外均由華商報記者 白仲夏 采寫

　　什么是“帶押過戶”?

　　根據《民法典》第406條：

　　“抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的，按照其約定的規定，在申請辦理已抵押不動產轉移登記時，無需提前歸還舊貸款、注銷抵押登記，即可完成過戶、再次抵押和發放新貸款等手續，實現不動產登記和抵押貸款的有效銜接。”

　　“帶押過戶”業務辦理范圍

　　西安市城六區、開發區范圍內，已經辦理抵押登記的不動產在存量房(二手房)交易過程中，無需先還清貸款解除抵押再辦理過戶轉移，買賣雙方可以自愿選擇使用“帶押過戶”服務。

　　當事人因贈與、作價出資(入股)、法人或者其他組織合并(分立)等原因，申請轉移抵押不動產的不納入合并登記辦理范圍。

　　“帶押過戶”申請主體

　　買賣雙方與貸款銀行、住房公積金管理中心簽訂協議后，可以共同向不動產登記機構提出申請辦理房產轉移登記及抵押權相關登記。 綜合

　　>>多知道點

　　8月西安房價環比漲幅第一

　　事實上，從西安近幾個月的房價走勢來看，表現較好。根據國家統計局發布的8月份70城市房價指數，西安等三個城市新房價格環比上漲均為0.4%，漲幅排名第一，其中西安已經連續兩月漲幅領跑。

　　雖然價格上漲，但是西安成交仍處于低位。據克而瑞陜西統計，8月份，主城區住宅成交4745套、62.66萬平方米，其中成交量環比下降2.96%。

　　另外，2023上半年，西安全域供應面積約650余萬平米，同比減少16%。成交面積卻接近600萬平方米，同比增加18%。相比其他城市，西安基本面尚好。

　　其次區域分化明顯：當下西安樓市，重點新區和主城新區占主導，高新、港務和西部大道即是代表，多次搖號全國少有。主城存量去化為10個月(良好水平)，西咸新區則達30個月左右。 綜合新京報等